黄冈的房地产市场现状分析

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新政助力去库存 销量首过百万方

——2016黄冈市区楼市盘点与展望

时光飞逝，转眼又是一年。

2016年，在市场分化的大格局中，面对防泡沫和去库存，国内楼市一二线热而三四线冷的结构性矛盾，让很多购房者迷茫十足。

2016年，在供给侧改革的大背景下，市政府推出十条购房新政，市房管局与黄冈日报社联袂主办黄冈秋季房展会，市区去库存收获满满，楼市首次跃过100万平方米销售大关。

从洪浪中穿越前行，从新政中感受温馨，市区楼市跌宕起伏，勇创辉煌，书写了一首激情跨越的新诗篇。

政策：聚力去库存

2016年，可以说是楼市政策年。

2015年末，中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一，去库存从“分城施策”到“一城一策”。

为了加大去库存力度，来自国家部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，首付比例降低、央行降息、降低契税、公积金新政等，条条利好楼市。尤其是进一步提高棚改货币化安置比例，这让棚改成为去库存的有力手段。但是伴随着部分热点城市楼市持续“高烧”，9月底起，新一轮房地产市场调控热潮迅速兴起，各种不同的限购政策出台，企图遏制房价过快上涨。

与一二线城市过热相比，三四线城市则冷清无比，去库存尤为紧迫。

4月13日，市政府结合我市实际，专门出台《关于做好化解市区房地产库存工作促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这是我市全面贯彻落实中央经济工作会议精神，积极有效化解房地产库存工作的主动作为。

新政从大力推行棚改货币化安置;积极推进住房制度改革;调整优化用地结构;加大住房公积金支持力度;开展形式多样的房地产销售活动;加大金融和税收支持力度;支持农业转移人口购房落户;调整商品房预售资金监管比例;培育和发展房屋租赁市场等十个方面进行精准发力。

最为引人注目的是，在市政府大力支持下，市房管局与黄冈日报社携手举办2016年黄冈市秋季房展会。展会期间，政府首次给予首套普通住房财政补贴1.5%，个人房屋登记费全免，优惠期限一个月，即从9月23日起至10月22日止。这不仅吸引了各项目积极参与，更吸引了广大购房者踊跃置业，成功地实现了政府去库存目标。

这次展会由于策划周密，多方协力，共吸引40个单位参展，现场意向性预订房源1030套，现场成交商品房316套，实现销售面积3.3万余平方米，实现销售额近1.4亿元，其三天成交量达到平时月均销售量50%。此次活动成为了市区有史以来最大规模的一次房展盛会，较好地实现了政府、开发商和购房者多赢局面。

在展会的直接推动下，市区全年商品房销售有望突破100万平方米大关，实现历史性飞跃。市区商品住房库存套数下降至8155套，库存面积下降至89.25万平方米，同比减少45.64%，库存周期由年初的22个月缩短为11个月，处于合理的库存水平。

市场：发力创佳绩

“一年有四季，风光皆不同。”这是2016年黄冈市区楼市最真实的写照。

据黄冈市房地产市场信息网统计显示，2016年，可谓是市区楼市有史以来销售业绩最好的一年。市区全年商品房销售面积达到105.48万平方米，实现销售9756套，较上年分别增长15.35%和19.66%;每平方米成交均价4714.18元，较上年同期增长5.6%。市区住宅销售面积95.91万平方米，实现销售8466套，每平方米成交均价4086.43元;市区商业销售面积8.82万平方米，实现销售939套，每平方米成交均价5652.98元;其他销售面积7500.72平方米，销售351套，每平方米成交均价4403.13元。

纵观楼市，2016年整体走势呈现一个“V”字型。尤其是3月份，市区月销量刷新历史，一举达到1417套，突破12万平方米，可谓放出“天量”。紧随其后四、五两个月，销量均稳定在800套以上，市场看好。七、八两个月份，受不动产登记和极端天气等多种因素影响，其销售最为惨淡，其中7月只销售330套4.1万平方米，8月也只在500多套6万平方米徘徊。到了9月份，随着2016年黄冈市秋季房展会的成功举办，销量扩大至近10万平方米，10月份再次刷新12万平方米，整个四季度翘楚全年，销售一举突破30万平方米，量价一路攀升，形势喜人。

从销售排位来看，品质大盘去年“内外兼修”，着力产品创新和人性化细节，稳居销售榜首。联投国际城、升华·翡翠一品、碧桂园、万景城、湖光月色、昆仑·东湖一号等六大项目设计超前，配套齐全，稳居市区销售前列。环遗爱湖旁的升华·翡翠一品、湖光月色、昆仑·东湖一号、金家上城项目湖景优势独特，看房人气最旺。白潭湖片区道路开通，周边配套日渐有形，碧桂园独享了青睐新区的客户。

从市场营销来看，房展会成为拉动力最强的营销活动，无论是大盘，还是一些小盘和尾盘，均实现较好的销售业绩。位于遗爱湖畔翠堤路的升华·翡翠城项目，耗资邀请知名影星李冰冰前来揭幕营销中心，成为2016年楼市最热门的话题。市区商铺由于库存量大，售价居高，同质同业，已逐渐成为市区楼市发展的最大“包袱”。

从房价涨幅来看，2016年初，在库存高企的背景下，各大开发商采取“开仓放粮”，在对外报价基础上，多数楼盘每平方米优惠幅度达到300元左右。下半年，随着升华·翡翠一品观湖楼王的面市，每平方米售价冲高至6800元左右，一下子刺激市区房价上涨。到了年底，多数楼盘销售均价上涨达到300元至500元，一线临湖房价维持在5000元以上。

业内人士分析认为，2016年市区楼市高歌猛进，内因与外因均起作用。从内因来讲，主要缘于市政府强有力的去库存新政，以及刚需置业的集中释放;从外因来讲，主要来自大城市持续热销的溢出效应，国家金融、税务和公积金方面的综合政策的传导，加之二胎放开后所带来的换房潮。

展望：着力新突破

冬去叶飘零，春来花自发。

“政策信息的窗口、行业交流的平台、百姓消费的顾问。”这是《黄冈日报·家园周刊》和《黄冈家园网》的办刊办网使命。

近年来，本报记者均不同时段对市区楼市进行分析研判，多次证明，本报文章具有无与伦比的权威性和专业性。如2015年底推断，“2016年市区楼市将迎来新一轮政策市，去库存将会提升至前所未有的高度。”

2016年7月撰文说，“利好居多的2016年，市区楼市一路走好，销量再创历史新高，似乎成了必然。” “同时提醒购房者果断出手，不会有所遗憾。”

去年底，中央经济工作会议明确提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一定调，将成为楼市新政策导向。

2017年，国内楼市分化更为严重，政策趋势渐明，一二线城市防泡沫，三四线城市去库存，依然是其主旋律。

专家认为，建立长效机制关键要解决内火，完善制度建设;针对市场分化的国情，去库存与防风险并进，土地、金融、财税、供给结构、房企调整等长效机制的建立，有望在2017年获得新突破。

黄冈市区楼市将往何处去?

刚刚落幕的中共黄冈市第五次代表大会明确提出，聚力打造黄冈都市区，提高市区首位度和辐射带动能力，围绕对接大武汉，建设全省区域性中心城市，着力打造五大发展理念试验区、产城融合集聚区、滨湖生态宜居区、体制创新示范区和“互联网+”智慧城。这为黄冈城市崛起描绘了新蓝图。

对于拥有750万人口大市的黄冈而言，预计2016年黄冈城镇化率为44.52%，尽管增速较快，但仍大步落后于全省其他市州。相对于房地产业而言，这里面隐藏着巨大的发展机遇，关键是怎么做文章。

再看2016，市区阶段性去库存效果，有目共睹。但随着当前楼市的热销，不少前期拿地开发商，2017年必将加快开发步伐，市区楼市恐怕又将面临去库存的压力，或许这是黄冈房地产业发展的新常态。

2017年，升华•翡翠城、碧桂园中央公馆、万达广场、万景万家咀项目、纽宾凯商业广场项目、中建三局项目均将陆续开建与上市，昆仑•东湖一号、升华•翡翠一品、联投国际城、碧桂园、万景城、湖光月色等大项目均将不断加推，万华广场、九城新天地、金时代、鼎盛华城、东方明珠、帝景豪庭、香山湖畔等项目也将加大推售……大项目、大品牌、大品质、大营销已势不可挡，新一轮造势与抢客潮蓄势待发。

我们应理性看到，伴随着市委市政府着力做好“兴城”大文章，黄冈整体区位优势的日渐提升，市区综合优势的日渐彰显，白潭湖片区的扬帆起航……尤其是市政府为增强市区人口吸引力，降低落户门槛，在创业扶持、教育保障、社会保障、首套房置业等方面给予厚待，正吸引着八方来客落户黄冈。

面对新机遇，面向新常态，开发商应多看政策，理清思路，保持定力，找准方向，携手做大做强黄冈房地产业蛋糕，互利共赢局面必将可以形成。

知名财经评论家叶檀认为，对于年轻人来说，最好的地方是政策鼓励，同时处于核心城市圈，市场经济开始起飞的城市，这些城市就是你们的天堂。

黄冈，或许就是广大购房者最中意的选择!

2016年黄冈市区1至12月商品房网上备案统计