济南房产楼市调查现状如何？

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6月底，住房城乡建设部等七部委决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、天津、济南等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这已不是济南第一次受到住建部“钦点”了。那么，济南房地产市场现状如何？整治效果如何？

　　近日，本刊记者选取济南楼市发展典型的东部数楼盘进行走访，以窥济南楼市销售和发展现状。

探楼：东部1.5万元/平方米以下已成稀缺品

　　“现在东部大多数楼盘一平米价格已超15000元了，价格涨得有点猛。”曾在奥体西路附近买了一套房子的张先生告诉记者，他从去年开始看房，想在东部邢村立交桥附近为成年的孩子再购一套房子，发现房价涨势凶猛，仅今年附近大多数楼盘单价都已经上涨了4000多元。

　　济南房产数据监控中心统计数据显示，近一年来，济南房价比较平稳。但是东部楼盘却“涨疯了”，应该是东部CBD的推进、万达文旅城项目的引进再一次引爆了东部房价。

　　“2016年看了奥体西路与康虹路交汇处西南侧的万科城，均价在一万七左右，前不久跟朋友聊起来才知道万科城单价早就二万多了。当时由于孩子已满2岁，担心上学来不及，就购买了周边的二手房。虽然房子也有所升值，但是相较万科城的涨幅而言真是小巫见大巫，现在想起来后悔莫及。”购房者杨女士告诉记者。

　　记者驱车沿着世纪大道往西走，济南绕城高速以内、世纪大道以北抵达雪山片区。有两个楼盘在售，分别是中新国际城和中新锦绣天地。

　　目前，中新国际城无房可售，刚刚结束一波网签，预计新房型将在９月推出预售。中新锦绣天地则有高层、小高层、洋房等产品在售，置业顾问金女士向记者介绍，在2016年开盘售空一波毛坯房后，如今在售以及在建项目均为精装，其中高层产品售价在1.5万元/平方米以下，小高层的售价则在1.5万元/平方米至1.6万元/平方米之间，市场整体销售情况较好。记者又转了东部在售的另外4处楼盘，发现除商用公寓外，中新锦绣天地价格最便宜，其余几个楼盘都在1.8万元/平方米左右。

　　顺着世纪大道往北走，到达唐冶片区，世纪大道以北、龙凤山路以东的玖唐府项目即将开盘，这是该片区今年以来第一个全新项目，同样主打精装房，售价较周边原有楼盘略高一成。

　　据中新国际城销售经理高广金告诉记者，未来东部新区最大的魅力就是，以改善型为主，推出精装修高端社区。推广精装修房产的目的在于，一方面可以提高产品品质和溢价，另一方面也有利于相关项目避开网签限价，使各项目尽快网签、回笼资金。最重要的是，环保宜居，避免分开装修时的“装修垃圾”与“噪声污染”，打造宜居的东部高端生活社区。

　　虽是新规划片区，但整体房价却不低，主打精装修会不会“曲高和寡”？对此，济南历城区建委相关人士介绍，济南东部各楼盘的价格还相对比较合理。目前东部一些二手房的售价在1.6万元/平方米左右，而东部一些刚需产品的售价在1.5万元/平方米左右，考虑到新房都是期房，两者存在的价格差距总体比较合理。

　　据房产专家观察，随着西部新城的崛起,西部房价也是稳中略有上升。加之东部房价的上涨，也会让更多的刚需家庭将目光瞄准西部楼盘，济南房地产市场的整体形势比较稳定。

▲在济南东部雪山和唐冶片区，满布“不愁卖”的新楼盘。

怪象：渠道公司雇“房托”抢人看房

　　在记者走访的东部6处楼盘中，所有销售顾问都告诉记者，房子不愁卖。但遇到潜在客户，各方均进行了姿态凶猛的抢夺，其中以“房托”的围追堵截最为明显。

　　记者刚在楼盘玖唐府门前停好车，就被一位黑衣男子“盯上”。“请问您是要买房吗?”男子试探着问,在得到肯定答复后随即询问记者购买意向，并进一步要求获得电话等联系方式。“我们有任务每天必须拉够客户才发工资。”他说。得到记者的否定答案后，黑衣男子仍然跟随记者走进售楼处，在记者在来访记录上登记完资料后，该男子随即在其后签上了自己的名字，很显然是在登记“业绩”。

　　记者随即对其进行投诉，问询销售经理是否雇佣了黑衣男子。其答复曰：“是渠道公司雇来拉客户的。”记者通过进一步询问发现，楼盘渠道公司为完成拓客指标，会雇“托”看盘；开发商为营造人气，也会雇佣“房托”。

　　当记者离开时，在门外被一群学生模样的“托”围住：“看看中新国际城吧，离这里不远，环境又好，保准符合您要求。”记者拒绝后向外走，又遇到不同打扮的房托，他们蹲守潜伏在各自的电动车前，随时出击。

　　在记者驱车前往另一楼盘的路上，十几个陌生电话连续拨打进来。巧合的是，全都是推销“托”打来的：“老师，你刚才是不是看了玖唐府，我带你去看看万达文旅城吧。”“老师，有中新锦绣城的房子要不要看。”当记者询问其如何获得电话时，对方有的挂断电话，有的脱口而出“您停车时，看了车上留的电话……”

　　记者开车沿世纪大道行驶，看到某楼盘的广告牌位于道路一侧，样式明显。在距其售楼处数十米远的路边，记者刚要停车，即被十几人强行“围堵”，他们大力敲击车窗、将电动车拦在记者车前，大喊“看房领路”。记者无法开启车门，并告知如不离开即将报警，他们才四散而去。

　　一位郑姓“托姐”留守并最终将记者带进中新锦绣天地售楼处。“托姐”告诉记者，他们没有正式的编制，也没有正式的岗位名称，就是楼盘的带访人员，每天的任务是带二个有效客户进售楼处，每月基本工资三千元。“托姐”告诉记者，跟她一样从事“拉人看房子”的人这周边还有30多个，“虽然分别属于不同的楼盘，但我们之间关系都很好，通常都是相互介绍客户，比如我拉到一个客户，如果对方有时间，我还会带着他到别的楼盘去看看。”

　　记者对其所言状况向销售顾问核实，销售顾问表示这些人会同时服务好几个相近楼盘，每月收入高于销售，除基本工资外，还有提成，但具体不详。

　　在售楼处内，记者再次接到数通莫名其妙的电话。记者就此随意询问售楼顾问，她告诉记者：“很好获取电话，拍下车牌号后，通过114即可查询到手机号码。”

　　在准备离开该楼盘时，记者听到蹲在售楼处门口一男子用手机打电话：“鲁A×××准备向南走了。”记者随即发现，自己的车辆信息已成“房托资源”。因为记者在出发后的第一个路口等绿灯的空隙，车后一辆起亚迅速追上记者车辆，隔空喊道：“我带你去看看万达文旅城吧，精装修保你满意，赠送杂粮。”被拒绝后，其仍尾随记者跑出两个路口，不停表示“去看看龙湖春江郦城吧，就在前面不远”。

　　记者梳理发现，在雪山片区大大小小的开发商在六七家，竞争之激烈可想而知，为了能够成功“突围”,各路开发商也是使尽了各种招数,使得楼市愈发像是各路混战的“江湖”。

　　除了这种“拉客”乱象外，销售顾问还“点拨”记者，通过办理假离婚等手段躲避限购政策。在中新锦绣天地和中新国际城，当记者提出二套房首付六成有些高，手上没有这么多现金可支配时，两家置业顾问均出主意：“最简单的方法，就是办理假离婚手续，把现在房产过户到一方名下，然后另一方以首套房的资格首付30%即可购买，这样最简单最合适，然后我们迅速给您办理网签，最短一周内就可办完网签，然后再办理复婚手续。”其表示这种情况“很正常”，她已经经手多起，并可协助办理手续。记者表示国家从2016年就开始整治假离婚购房了。但销售顾问轻松地说：“没事，都这么干。”

博眼球：“一成首付”能购房？

　　“6月29日-6月30日两天购房可以享受一成首付，首付最少14万就可以。”考虑在济南东部买房的王女士告诉记者，这是济南东部龙湖春江郦城的销售顾问发给她的信息，“就在两三个月前，置业顾问还跟我说，购房需要六成首付才行。难道楼市要降温？”

　　看到王女士提供的线索，记者来到龙湖春江郦城，这是位于济南东部邢村立交桥附近的一个超级大盘，其所在的雪山片区也是近两年济南东部楼市主战场。该楼盘的销售人员向记者证实，6月29日—6月30日确实搞了个促销活动，推出了“一成首付买楼盘”的活动。

　　据介绍，其针对82平到118平的精装房源,推出了“一成首付”活动,整个活动持续两天，据说因此带来了一波像样的成交。

　　其实，该楼盘“一成首付”不是个例。南外环多家楼盘,都曾针对精装房推出“一成首付”活动。在此之前,还有不少开发商推出了抵账房等变相降价措施。

　　业界内部人士分析，“一成首付”应该是迫于半年的业绩压力,如果完成业绩就可以拿到500万的整体奖励,如果完不成就可想而知。“一成首付”仅仅是个噱头，甚至还有虚假广告的嫌疑。

　　“一成首付”也引发了热议：从“4·26”济南下发规范商品房销售行为的通知至今只有两个月，从全款挑客到“一成首付”抢客，开发商的脸为啥变得这么快？

　　龙湖春江郦城的销售顾问告诉记者，所谓“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余两成（首套房客户）在7月18日前交齐。这样看来，此举是开发商博眼球的促销动作，并不是降价信号。

　　进入6月以来，济南楼市就被抵账房、特惠房搅动着。工业北路翡丽公馆、文庄附近绿地国际城都曾不约而同地推出过工程抵账房，价格比楼盘房源正常售价低1000元到数千元不等，主要是开发商回笼资金。阳光100不仅推出了特价房，还有团购优惠，并且两种优惠还可以叠加。万科海晏门推出的特价住宅2.5万元起，特价房源为顶层，只剩3套，7月起就恢复原价。巧合的是，上述多家在售项目单价在2万以上，一方面是为冲任务搞促销，一方面也反映出房价涨上来后，购房者需要消化和接受的过程。

　　济南市房协秘书长李刚认为，从近期部分项目开盘来看，地价成本高的开发商销售承压较大，有的楼盘借毛坯变精装意图提价，但效果并不好。记者注意到，像推出“一成首付”的该楼盘此前高层卖1.3万的时候次次清盘，这次开盘去化率并不理想。“和一年前相比，现在济南房地产市场整体表现一种相持的局面，购房者能接受的1.5万元以下楼盘减少，但并不代表2万元以上的高地价项目就能被认可。”他认为，下半年开发商打价格战的几率不大，但会出现价格稳定、销售缩量的情况，现在企业拿地成本高，降价一两百元也吸引不了购房者，因此开发商拿地后通常会和另外几家开发商同时合作开发楼盘，在降低成本的同时可以有效化解风险。

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2018年，那些被“整治”的楼盘

济南天和园项目无证销售、一房两卖被通报

　　2018年6月12日，济南市建委对济南天建房地产开发公司的无证销售、一房两卖违规销售行为进行通报。

　　通报中提到，济南天建房地产开发有限公司开发的天桥区天和园项目3号楼、4号楼在未取得商品房预售许可证的情况下，无证预售并一房两卖，严重违反了《山东省商品房销售条例》有关规定，扰乱了济南市房地产市场秩序，造成了极坏影响。

　　经研究决定，责令济南天建房地产开发有限公司立即停止违规行为，限期整改，整改期间暂停该项目销售网签及预售许可办理，退还所收房款，同时给予全市通报批评，违规行为计入企业不良行为档案，对其无证销售行为移交市城管执法部门，依法进行处罚。

▲图为济南天和园小区。

济南景洪置业违规销售被通报

　　2018年1月12日，济南市城乡建设委员会发布通报，济南景洪置业违规销售被通报处罚。济南景洪置业开发郦水嘉苑项目，未取得商品房预售许可，违规收取认筹款18750万元，同时捆绑销售车位、地下室。此行为违反了《山东省商品房销售条例》有关规定，扰乱了济南市房地产市场秩序，在社会上造成了极坏的影响。责令济南景洪置业有限公司立即停止违规行为，退还所收全部认筹金，取消商品房预售资格，其违规行为移交市城管执法部门，依法进行处罚。

绿地ifc中央公馆捆绑销售

　　绿地ifc中央公馆位于济南在建CBD的东北角，该项目在销售过程中，被很多购房者吐槽和打12345投诉，根据购房者反映，该项目公然捆绑“天价地下室”，每平米1.3万，捆绑车位销售。虽然济南明令禁止捆绑销售，但是绿地ifc中央公馆依然如故。另外，业主还反映，绿地ifc中央公馆拒绝使用公积金购房。

济南海信贤文世家被济南建委处罚

　　2018年3月，济南海信贤文世家因二期地下车库，在没有办理预售证的情况下，以购买车位为有限选房条件，诱导购房者购买车位，与此同时，有很多购房者反映，海信贤文世家要求部分户型全款，并且捆绑38万车位，遭到济南建委处罚。